未来几个月，深圳房价将超出大部分人的预期！

上个月24号提出适时调整优化房地产政策之后，到现在已经两周时间了。

深圳除了表态要“更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼的工作”之外，没有其他任何动作，也还没有任何风声，非常谨慎。

而就在昨天，二线城市率先动手了。

(相关资料图)

郑州昨天发布稳楼市15条：

正式暂停限售政策、落实认房不认贷！

二线城市撑不住率先动手，一线城市恐怕也不远了。

预计早早表态跟进的广州、北京很可能率先动手，深圳既然都已经有了表态，大概率也会在广州、北京之后推进。

最近深圳政策吹风真的吹得很猛，咨询我们的粉丝明显增加了不少，大家的问题都很实际，总结起来主要有以下几个：

深圳发声之后，如果真的有动作，会怎么调整政策?认房不认贷？还是直接调整社保要求？

政策出台前后，要不要提前抄底？

本来准备卖房的，现在是不是应该先不卖？

现在这个时间点确实很敏感，上面这些问题的解答不适合放在文章里面直接说，所以我们决定在本周的线下沙龙中给大家详细分享。

关注政策走向以及接下来如何在楼市实操的粉丝朋友，建议来线下听听课。

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最近政策调整预期很大，市场变化也很快，今天这篇文章，我们来盘点一下上周的大湾区各个城市的楼市数据。

房价走势

7月份大湾区各大城市的房价几乎全线上涨！

只有珠海和东莞房价略微下调，不过即便是下调，下调的幅度也在1%以下。

大湾区今年以来第一次出现房价上涨城市多于下跌城市的情况。

这一轮的上涨和7月份高层会议释放了房地产利好信号有很大的关系。

毕竟整个7月份，除了这个消息之外，大湾区基本上没有什么利好。

上涨的城市中，多数城市的上涨幅度都在5%以上，只有深圳的上涨幅度为2%，没有跟上大部队的上涨幅度，在进一步的实质性政策动作之前，深圳的业主们看来还是比较谨慎的。

下面具体看看深圳各个区域的涨跌情况。

从上面这张表格中可以看出：

其他区域无论是涨还是跌，变化幅度都不大，只有西部的光明的价格反弹比较明显，

反弹的主要原因是光明上个月下跌太猛了。

上个月光明的二手挂牌价下跌了12%，本月的数据属于市场信心回归之后的回调。

当下光明的二手楼盘不多，市场还不成熟，定价波动大我觉得也可以理解。

当下光明的关注点主要在新房，二手业主无论怎么调整，其实对成交的影响也不大。

现在光明在卖以及准备开卖的新房很多，我们前几天还去看了几个光明热度比较高的新盘如深房光明里以及中海时光境，对光明进行了进一步的调研。

我们这次去光明，主要是因为最近我们在线下沙龙中常常遇到有粉丝会问到光明，他们的问题主要是：

第一，光明新盘扎堆，以后二手房市场竞争会很激烈，现在买光明以后会不会亏？

第二，光明新盘那么多，哪些楼盘真有价值？

这些问题出现说明大家都清楚，5-10年之后，当下光明这一堆的新盘，只会有一小部分的房价能跑赢大市

结合我们最近对光明考察，我们盘点分析了一下，最终整理了光明真正有价值的新房+二手房名单。

名单我们会放在深圳的线下沙龙会中分享

想知道具体有哪些，建议你扫码咨询回复：线下沙龙，我们的老师会第一时间和你沟通。

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成交数据

上个月大湾区楼市出现了一个很有意思的现象：

价格涨上来了，但是成交量没有跟上。

在有统计的数据中，除了深圳的新房成交微涨了3.5%，其他城市无论是新房还是二手，都在下跌。

深圳的新房成交量上涨，也不是因为市场热度提高了，而是因为7月深圳入市的新盘明显增加了，用增加供应量的方式把成交数据抬上去的。

房价全线飘红，但成交量却几乎全线下跌。

这说明购房者当下的观望情绪并没有因为高层的表态而消失，各大城市尤其是一线城市需要放出真正的大招才能刺激到购房者买房。

具体看看深圳各区的数据。

新房方面，宝安的新房成交数据最为亮眼，这归功于宝安上个月集中推售的网红盘。

比如越秀潮樾府以及鸿荣源珈誉府，都集中在7月份销售，尤其是珈誉府，开盘卖了1183套，直接把宝安的成交数据撑了上去。

二手房方面，深圳的成交真的非常惨淡，成交量已经连续4个月下跌，只有龙华和南山成交量微涨，但是因为成交体量太小了，这点涨幅完全没有意义。

前面我说了，7月份新房推货量很大，吸引了大量买家的注意力，这是7月二手房成交量进一步下跌的其中一个原因。

但我觉得最主要的原因还是没有实质性的利好，深圳是全国最需要政策利好的城市。

深圳有钱想买房的人很多，但这些人都很精明也很小心，深圳过去放出的风声太多了，但实际动作一个都没有，只靠表态和吹风对深圳楼市已经没有用了。

认房不认贷、彻底取消限购这些大动作不出来，深圳二手的成交量还可能继续跌。

入市新盘

1000万以上：

越秀瑞樾府

瑞樾府的109平户型总价预算大概就在1000万上下，部分房源可能不到1000万，同预算可选的有蛇口的开云府以及上下沙的金地环湾城。

相比另外两个新盘，瑞樾府有两个优势：

第一，宝中的地段价值，宝中现在俨然已经是深圳的新中心之一，未来前海发展起来之后宝中的地位还会继续提高，这是蛇口以及福田上下沙的位置所不能比的。

第二，稀缺性，宝中没有多少可开发的地块了，限价新房卖一套少一套，而蛇口、上下沙都不存在稀缺问题，因为蛇口和上下沙都有旧改项目和规划， 未来放出的住宅用地不会少。

所以如果你是千万左右的总价预算，我认为可以优先考虑瑞樾府，当然瑞樾府比较明显的一个问题是社区比较小，对社区比较在意的买家恐怕得考虑到这一点。

700-1000万：

鼎胜金域家园

吹风价大概8万/㎡左右，最小87平，总价大概就是700万出头。

项目第一个优点是西丽的地段。

同价位可以选龙华的深圳北站的紫云府以及中海珑悦里，从产业发展和片区环境的角度来看，我更推荐西丽。

西丽现阶段的问题是缺商业配套，不过这一点随着留仙洞总部基地的发展也会慢慢补齐。

项目第二个优点是地铁。

最近的地铁站是5号线的西丽站，距离大概800米，而且周边还有留仙洞总部基地这个人口聚集的就业中心，不缺人气。

最重要的是，鼎胜金域阳光不仅价格上算得上是南山新盘中的洼地，而且还是准现楼，如果你想买入南山较好地段的新盘，这个盘绝对是最好选择。

500-700万：

京地海樾府

这个预算可选的楼盘比较多，可以选沙井的海岸城，也可以买西乡片区的卓越星奕府。也可以考虑深圳北站的紫云府和中海珑悦里的小户型。

但是最香的楼盘肯定还是碧海湾地铁口新盘京地海樾府。

光是碧海这个地段就已经秒杀西乡和沙井，周边就是腾讯的大铲湾，产业前景也比深圳北站更好。

除了地段之外，海樾府的还有两点最核心的竞争力：

1.地铁口楼盘，11号线碧海湾地铁站上盖

2.市场上稀缺的55平2房户型，小户型最低总价甚至只要400多万，刚需朋友也可以入手。

300-500万：

鸿荣源珈誉府

500万以下，推荐大家继续关注鸿荣源珈誉府。

第一批上个月卖得不错，珈誉府的第二批也准备火速入市了。

从现在的情况看，我觉得大概率还是会继续降价继续卷，第二批大概还是能享受到第一批的折扣优惠。

珈誉府我们之前的文章中也有介绍过，项目周边已经有11号线塘尾地铁口通勤，未来还会坐拥西部最大体量的商业。配套层面在整个沙井来说都是数一数二的，而且交房时间大概率可以和商业开业时间重叠，不用等。

当然，500万以下预算在深圳的选择真的很多，珈誉府地段和配套有优势，但其他竞品项目中，有不少项目的产品更好。

如果是换房的买家，户型设计、房间要求更高的话，珈誉府未必就能适合这一部分群体的需求。

所以在相同预算段内，每个人最适合的项目和户型是完全不一样的。

想要了解匹配个人需求的选房策略，我建议是到线下沙龙来一对一咨询，我们有专门的问答环节，有任何疑问都可以直接提问、现场解决。

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